La práctica ha enseñado a las personas y a los abogados que la restitución de un inmueble arrendado puede darse por varias vías, según las circunstancias del caso concreto. Dicha restitución puede obtenerse:
- Por acuerdo realizado ante el juez de paz. En este caso, las partes someten el conflicto ante un juez de paz y si no logran un acuerdo, el juez tiene la facultad de adoptar una decisión de carácter obligatorio.Si el acuerdo es incumplido, el juez podrá ordenar a las autoridades de policía que realicen la diligencia de entrega del bien. Sin embargo, solo se puede acudir la jurisdicción de paz si ambas partes deciden someter el conflicto a aquella. Por lo tanto, es una vía poco usual.
- Por acuerdo efectuado ante conciliador en derecho autorizado por el Ministerio de Justicia. Este mecanismo tiene la facilidad de que las partes son quienes llegan a una solución conjunta y concertada sobre la restitución del inmueble.Si se acuerda la entrega de un inmueble ante un centro de conciliación, su incumplimiento autoriza a la parte a solicitar que se comisione a un inspector de policía para realizar la diligencia de entrega del inmueble.
- Por proceso judicial de restitución. Está regulado en la ley colombiana de manera particular y permite a la parte arrendadora solicitar la entrega del inmueble y practicar medidas cautelares de embargo y secuestro para garantizar el pago de los valores adeudados o los perjuicios ocasionados.Si el proceso es por incumplimiento del pago de cánones, servicios públicos o alguna otra obligación pecuniaria, existe la posibilidad de iniciar de manera conjunta el proceso ejecutivo para obtener ese pago al mismo tiempo que se demanda la restitución.
- Por proceso arbitral. Los contratos de arrendamiento también pueden someterse a la justicia arbitral siempre y cuando existan una manifestación de la voluntad de las partes de llevar el proceso por el trámite arbitral. El pacto arbitral puede ser verbal o escrito, así como puede estar en el contrato o en un documento que hace referencia expresa a aquel o a la controversia originada por el arrendamiento.El trámite arbitral está previsto para ser evacuado en un período de 6 meses y tiene el beneficio de poder elegir personas que tienen experiencia demostrable en el asunto particular que se somete a debate.
Cualquiera de estas vías tiene beneficios, responsabilidades y limitaciones diferentes, pero en términos generales requieren un adecuado recaudo de las pruebas que se van a hacer valer. Un proceso de restitución de bien inmueble arrendado requiere que se pruebe la ocurrencia de la causal de terminación del contrato y, en muchas ocasiones, requiere la prueba de que se cumplió con el procedimiento previsto en la ley para terminar el contrato.
Por lo anterior, nuestra recomendación es que las discusiones que existan y las actuaciones adelantadas se realicen por escrito, para que sea posible lograr una reconstrucción posterior del asunto. Así mismo, recomendamos documentar a través de audio, video, fotografía o algún otro medio de reproducción las causales de terminación, si son evidentes o existe riesgo de que la otra parte deshaga la evidencia de manera posterior.
Ahora bien, desde el punto de vista de la defensa también es importante el recaudo probatorio, pues de ello dependerá que cualquier excepción prospere. Por lo anterior, del pago siempre deben solicitar recibo o hacerlo a través de algún medio que deje una traza documental (transferencia o consignación bancaria), almacenar las pruebas de pago de servicios públicos o solicitar alguna confirmación del depósito.
Cuando es el arrendatario quien va a ejercer la defensa es importante tener en cuenta un escenario que es más común de lo que las personas se imaginan: La renuencia del arrendador a recibir el inmueble. Esta conducta del arrendador tiene varias formas de defensa por parte del arrendatario, que pasaremos a ver:
- Si están dentro de un proceso judicial o arbitral, se debe proponer como excepción de mérito la conducta del arrendador. No obstante, para el efecto es necesario contar con los medios de prueba que den cuenta de la negativa del arrendador a recibir el inmueble.
- Si se trata de arrendamiento de vivienda regido por la Ley 820 de 2003 existe la posibilidad de hacer entrega del inmueble de manera provisional ante la autoridad competente. Para ese fin debe realizarse la solicitud ante la autoridad que suele ser alguna dependencia de la alcaldía municipal.No obstante, para lograr la entrega provisional el arrendatario debe probar que cumplió las obligaciones legales y contractuales para la entrega y debe aportar las pruebas en su solicitud.
- Acudir a mecanismos contractuales o a entrega sin la comparecencia del arrendador, pero para lograr hacer esto de manera adecuada se requiere conocer el contrato particular y, preferiblemente, la asesoría de un abogado.
En estas condiciones generales suele ocurrir la disputa sobre la terminación del contrato de arrendamiento y las consecuentes obligaciones que se derivan de ello. Por lo tanto, te invitamos a contactar a nuestros abogados si tienes dudas, inquietudes o un conflicto en marcha relacionado con la terminación de un contrato de arrendamiento y, en particular, sobre la restitución del inmueble.
