Las cláusulas penales en encargos fiduciarios para proyectos inmobiliarios son abusivas, salvo que se ajusten a condiciones específicas que garanticen el equilibrio entre quien compra y quien vende un inmueble.
Es una práctica recurrente que los compradores de vivienda aprovechen los precios y condiciones favorables de realizar la compra de inmuebles que aún no han sido construidos, lo que coloquialmente se conoce como venta en planos.
La vinculación a este tipo de proyectos suele realizarse a través de documentos denominados “encargo fiduciario” o “carta de instrucciones”, cuya finalidad es que una sociedad fiduciaria reciba los pagos del comprador hasta que se alcancen unas condiciones que, en el lenguaje popular, se conocen como punto de equilibrio.
Ahora bien, los compradores tienen la posibilidad de retirarse del proyecto inmobiliario en esta etapa previa a la construcción, mientras no se haya celebrado una promesa de compraventa o algún otro documento. La promesa o su documento equivalente no suelen celebrarse hasta tanto no se haya superado el punto de equilibrio o algunas de las condiciones allí previstas.
No obstante, es usual que el retiro del comprador genere una penalidad que en la práctica se ha pactado en diferentes modalidades, pero que suele tener en común lo siguiente:
- El proyecto aún no ha cumplido el punto de equilibrio, o a pesar de haberlo alcanzado, no se ha iniciado la construcción ni se han celebrado promesa de compraventa u otros documentos que den certeza al negocio jurídico con el consumidor.
- La cláusula solo afecta al comprador.
- La cláusula autoriza a la constructora a dar una orden a la fiduciaria para retener una suma equivalente a la penalidad del dinero depositado en el encargo fiduciario, antes de hacer la devolución de los recursos abonados por el interesado.
En atención al cobro de este tipo de penalidades, relacionadas con el retiro en la etapa de estructuración del proyecto inmobiliario, la Superintendencia de Industria y Comercio se ha pronunciado en repetidas ocasiones en sede judicial. Al respecto, ha señalado que pactar penalidades de esta clase es abusivo, con fundamento principalmente en lo siguiente:
- La etapa de preventas tiene como finalidad vincular personas interesadas en comprar inmuebles que aún no existen física ni jurídicamente.
- Las penalidades se pactan únicamente en contra del comprador. Por lo tanto, generan un desequilibrio injustificado.
- La retención automática de los dineros limitan de manera injustificada el ejercicio de los derechos del consumidor.
En todas las ocasiones la Superintendencia ha declarado la ineficacia de dichas cláusulas y ha ordenado a la constructora devolver a los compradores el dinero retenido a título de penalidad junto con la indexación de esas sumas. Por lo tanto, pactar y hacer exigibles cláusulas de este tipo genera un perjuicio tanto para el consumidor como para la constructora y es una práctica que pone en riesgo los intereses de las dos partes.
Tenemos experiencia en casos relacionados con este tipo de cláusulas, por lo que puedes contactarnos aquí si requieres asesoría al respecto.
